Caução do arrendamento: o que a lei diz e como recuperar o depósito

O que é a caução e qual é o limite

A caução é a garantia que o inquilino entrega para cobrir o cumprimento do contrato — rendas e estado do imóvel. Desde 1 de janeiro de 2023 não pode exceder o valor de duas rendas (Código Civil, art. 1076.º, n.º 2, na redação dada pela Lei n.º 24-D/2022). A antecipação de rendas, que é outra coisa, está limitada a dois meses (art. 1076.º, n.º 1).

Antes de 2023 a lei permitia caucionar «por qualquer das formas legalmente previstas», sem limite de valor. Para contratos anteriores a 1 de janeiro de 2023 a Lei n.º 24-D/2022 não traz regra de transição: se o limite os abrange é questão de interpretação (Código Civil, art. 12.º), não de texto expresso.

Um depósito em dinheiro vale como penhor (art. 666.º, n.º 2): quem o guarda tem de o restituir quando a obrigação garantida se extingue (art. 671.º, alínea c)) — ou seja, quando o contrato acaba e o imóvel é entregue sem dívidas nem danos.

Nota (12-10-2026): está em discussão na Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 103/XVII, que autoriza o Governo a rever o regime do arrendamento, incluindo a eliminação do limite da caução. Foi aprovada na generalidade em 30-09-2026 e não é lei. Esta página será atualizada quando houver texto publicado no Diário da República.

O que o senhorio pode descontar

Só o que a caução garante: rendas em dívida e danos que ultrapassem «as deteriorações inerentes a uma prudente utilização» (Código Civil, art. 1043.º, n.º 1). Pelos danos que lhe sejam imputáveis responde o inquilino (art. 1044.º); as pequenas reparações a seu cargo devem estar feitas antes da entrega (art. 1073.º, n.º 2).

O desgaste normal — paredes que amarelecem, chão que se risca com o uso, eletrodomésticos que envelhecem — não é dano e não se desconta.

O ponto decisivo é a prova do estado à entrada. O contrato deve ter anexo um documento que descreva o estado do imóvel (Decreto-Lei n.º 160/2006, art. 3.º, n.º 2). Sem ele, presume-se que recebeu o imóvel em bom estado (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2) — e cabe-lhe a si provar o contrário.

Prazo de devolução: não há um prazo na lei

Nem o Código Civil nem o regime do arrendamento (Lei n.º 6/2006) fixam um prazo para devolver a caução. Vale a regra geral: sem prazo, o credor pode exigir o cumprimento a todo o tempo (art. 777.º, n.º 1).

Por isso a data que conta não é o fim do contrato, é o dia em que o senhorio recebe o seu pedido: só a partir daí fica em mora (art. 805.º, n.º 1) e passa a dever juros legais, hoje 4 % ao ano (art. 806.º; Portaria n.º 291/2003).

Se o valor estiver em discussão — o senhorio alega danos, o inquilino contesta — não há mora enquanto o montante não for apurado, salvo se a demora for culpa do senhorio (art. 805.º, n.º 3).

Um pedido feito antes de entregar as chaves não faz correr a mora desde essa data: a caução só é exigível depois de o imóvel ser restituído (art. 1038.º, alínea i)); conta, nesse caso, a data da entrega.

Como exigir

A lei não impõe uma forma para este pedido: a carta registada com aviso de receção é obrigatória para denúncias, atualizações de renda e obras (Lei n.º 6/2006, art. 9.º, n.º 1), não para a caução. Mas é a prova mais simples de que o pedido foi recebido — e a data de receção é a que faz correr a mora.

O que deve constar: identificação do contrato e do imóvel, data da entrega das chaves, valor da caução e valor exigido, IBAN, prazo para pagar, e a referência aos arts. 1076.º, 777.º e 805.º do Código Civil. Junte cópia do comprovativo de pagamento da caução e do documento de estado à entrada, se existir.

Envie para a morada do senhorio que consta do contrato (Lei n.º 6/2006, art. 9.º, n.º 3). Guarde o talão e o aviso de receção.

Onde reclamar se não devolver

Até 15 000 €, o caminho mais leve é o Julgado de Paz: tem competência para as ações relativas ao arrendamento urbano, exceto despejos (Lei n.º 78/2001, arts. 8.º e 9.º, n.º 1, alínea g)). Pode apresentar o pedido por escrito ou verbalmente (art. 43.º), não precisa de advogado (art. 38.º) e o processo começa por mediação; o acordo homologado vale como sentença (art. 56.º). Escolhe entre o julgado do lugar do imóvel e o do domicílio do senhorio (art. 12.º).

Custas: 70 € a cargo da parte vencida; se houver acordo na mediação, 25 € por cada parte (Portaria n.º 342/2019, verificada em 12-10-2026).

Atenção a um pormenor: se o contrato for um formulário-tipo, isto é, um contrato de adesão, o Julgado de Paz não é competente para pedidos de dinheiro que dele decorram (art. 9.º, n.º 1, alínea a)). Nesse caso resta o tribunal judicial ou o procedimento de injunção (Decreto-Lei n.º 269/98).

A apresentação do pedido interrompe a prescrição (art. 43.º, n.º 8). O prazo geral de prescrição é de vinte anos (Código Civil, art. 309.º); não deixe, ainda assim, o pedido arrastar-se — a prova desaparece muito antes.

Erros que custam a caução

• Entregar as chaves sem registo: sem data de entrega, não há ponto de partida para o pedido.
• Não fotografar o imóvel à saída — e, pior, não ter o documento de estado à entrada (art. 1043.º, n.º 2).
• Pedir «quando der» por mensagem e esperar meses: sem pedido com data de receção não há mora nem juros.
• Aceitar descontos por desgaste normal: paredes, chão e eletrodomésticos envelhecem com o uso, e isso não é dano.
• Deixar a última renda por pagar «para compensar com a caução»: a caução não substitui a renda, e o atraso traz uma indemnização de 20 % (art. 1041.º).