Fianza (caução): recuperar el depósito · Paso 1 de 4
El contrato
Fecha de fin del contrato o de la denuncia. Si aún no ha terminado, indica la fecha prevista.
Por qué lo preguntamos
La fianza (caução) garantiza las obligaciones del contrato. Solo puedes exigir su devolución cuando el contrato haya terminado y hayas devuelto el inmueble (Código Civil, art. 1038.º, alínea i), e art. 671.º, alínea c)).
Fianza (caução): recuperar el depósito · Paso 2 de 4
Los importes
Por qué lo preguntamos
Desde el 1 de enero de 2023 la fianza no puede superar el importe de dos mensualidades (Código Civil, art. 1076.º, n.º 2, en la redacción de la Lei n.º 24-D/2022). Antes de esa fecha la ley no fijaba límite. Si ya has recibido una parte, solo cuenta la parte que falta, y solo sobre ella corren intereses.
Fianza (caução): recuperar el depósito · Paso 3 de 4
El estado del inmueble
Por qué lo preguntamos
El arrendador solo puede descontar lo que garantiza el contrato: rentas pendientes y daños que superen el desgaste de un uso prudente (Código Civil, arts. 1043.º e 1044.º). Sin documento del estado a la entrada, se presume que recibiste el inmueble en buen estado (art. 1043.º, n.º 2), y esa presunción juega en tu contra.
Fianza (caução): recuperar el depósito · Paso 4 de 4
La solicitud
Cuenta la fecha de recepción (acuse de recibo, correo leído, mensaje respondido), no la de envío.
Por qué lo preguntamos
La ley no fija plazo para devolver la fianza: puedes exigirla en cualquier momento (Código Civil, art. 777.º). El arrendador solo incurre en mora tras recibir la solicitud (art. 805.º, n.º 1). Si el importe está aún por determinar —por ejemplo, el arrendador presenta daños con justificación— puede no haber mora hasta que se determine, salvo culpa del arrendador (art. 805.º, n.º 3).
Tu resultado
Puedes exigir
€
Fianza pagada, menos lo que ya has recibido y lo que reconoces como debido. Lo que el arrendador alega sin pruebas no entra en el cálculo.
La fianza supera dos mensualidades. Desde el 1 de enero de 2023 el límite legal es de dos mensualidades (Código Civil, art. 1076.º, n.º 2). Puedes invocar este límite en tu solicitud.
La fianza supera dos mensualidades. El límite legal de dos mensualidades rige desde el 1 de enero de 2023 (Lei n.º 24-D/2022) y tu contrato es anterior: la ley no dice si el límite alcanza a los contratos antiguos. Puedes invocarlo como argumento, no como regla segura.
La fianza está devuelta
Según lo que indicas, no falta ningún importe. Si el arrendador descontó algo que no reconoces, cambia las respuestas e indica el importe que reconoces como debido.
Todavía no puedes exigir la fianza
La fianza garantiza el contrato hasta su fin y hasta la entrega del inmueble. Prepara ya la entrega: fotografía todas las estancias ese día, entrega las llaves contra recibo y guarda copia del documento del estado a la entrada.
Puedes exigirla ya, por escrito
La ley no da al arrendador un plazo para devolverla, pero tampoco te obliga a esperar: desde la solicitud queda en mora (Código Civil, arts. 777.º e 805.º). Envía una solicitud escrita con el importe, el IBAN y un plazo razonable (por ejemplo, 10 días) y guarda la prueba de recepción.
El arrendador está en mora desde
días en mora
Desde que recibió tu solicitud, el arrendador debe el importe con intereses legales del 4 % anual (Código Civil, arts. 805.º e 806.º; Portaria n.º 291/2003). Intereses estimados hasta hoy: €.
La mora cuenta desde : la fecha en que el arrendador recibió la solicitud o, si la solicitud se hizo antes de la entrega del inmueble, la fecha de entrega de las llaves (Código Civil, arts. 805.º, n.º 1, e 1038.º, alínea i)).
Estimación a la baja: calculada solo sobre el importe que aún falta.
El importe está en discusión
Cuando el importe aún no está determinado, puede no haber mora hasta que se determine, salvo que la demora sea culpa del arrendador (Código Civil, art. 805.º, n.º 3). Una negativa sin justificación no basta para frenar los intereses. Responde por escrito punto por punto y pide los justificantes; el desgaste normal no es daño (art. 1043.º, n.º 1).
Intereses: dependen de que el importe quede determinado; no los calculamos aquí.
Sin documento del estado a la entrada, la ley presume que recibiste el inmueble en buen estado (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2). Reúne otras pruebas: fotografías con fecha, mensajes intercambiados a la entrada, testigos.
Si no la devuelve
Hasta 15 000 €: Julgado de Paz (juzgado de paz). No necesitas abogado, la demanda puede presentarse por escrito o de palabra, y empieza con mediación (Lei n.º 78/2001, arts. 8.º, 9.º, 38.º e 43.º). Costas: 70 € para la parte vencida; si hay acuerdo en la mediación, 25 € por cada parte (Portaria n.º 342/2019).
Alternativa: procedimiento de injunção (procedimiento monitorio), para obligaciones dinerarias de contratos de hasta 15 000 € (Decreto-Lei n.º 269/98, art. 1.º).
Atención: si tu contrato es un formulario tipo (contrato de adesão), el Julgado de Paz puede no ser competente para la reclamación de dinero (Lei n.º 78/2001, art. 9.º, n.º 1, alínea a)).
Por encima de 15 000 €: tribunal judicial, con abogado.
Precios de RightNOW, no costas legales.
Fuentes oficiales
Textos consolidados del Diário da República, con la fecha de la versión consultada.
- Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66) — art. 1076.º, n.º 2; art. 1076.º, n.º 1; art. 666.º, n.º 2; art. 671.º, alínea c); art. 777.º, n.º 1; art. 805.º, n.º 1; art. 805.º, n.º 3; art. 806.º, n.º 1; art. 1038.º, alínea i); art. 1043.º, n.º 1; art. 1043.º, n.º 2; art. 1044.º; art. 1073.º, n.º 2; art. 309.º; art. 12.º, n.º 2 ·
- Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66) — art. 1041.º, n.º 1 ·
- Lei n.º 24-D/2022 — arts. 274.º e 284.º ·
- Lei n.º 31/2012 — Código Civil, art. 1076.º, n.º 2 (redação anterior a 2023) ·
- Lei n.º 6/2006 (NRAU) — art. 9.º, n.º 1; art. 9.º, n.º 3 ·
- Decreto-Lei n.º 160/2006 (redação do Decreto-Lei n.º 266-C/2012) — art. 3.º, n.º 2 ·
- Lei n.º 78/2001 (Julgados de Paz) — art. 8.º; art. 9.º, n.º 1, alínea a); art. 9.º, n.º 1, alínea g); art. 12.º, n.º 1; art. 38.º; art. 43.º, n.º 2; art. 43.º, n.º 8; art. 56.º, n.º 1 ·
- Portaria n.º 291/2003 — n.º 1.º · · Em vigor (DRE, 2026-10-12)
- Portaria n.º 342/2019 — arts. 2.º e 3.º, n.º 4 ·
- Decreto-Lei n.º 269/98 — art. 1.º ·
- Proposta de Lei n.º 103/XVII/1 — art. 2.º, al. h) · · aprovada na generalidade; não é lei
Información general a partir de los textos legales. No sustituye el asesoramiento jurídico sobre tu contrato.
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- 12-10-2026 — Primera versión con fuentes oficiales (revisión legal de RightNOW).