Fianza del alquiler (caução): qué dice la ley y cómo recuperarla

Qué es la fianza y cuál es el límite

La fianza es la garantía que entrega el inquilino para cubrir el cumplimiento del contrato: rentas y estado del inmueble. Desde el 1 de enero de 2023 no puede superar el importe de dos mensualidades (Código Civil, art. 1076.º, n.º 2, en la redacción dada por la Lei n.º 24-D/2022). La anticipación de rentas, que es otra cosa, está limitada a dos meses (art. 1076.º, n.º 1).

Antes de 2023 la ley permitía garantizar «por cualquiera de las formas legalmente previstas», sin límite de importe. Para contratos anteriores al 1 de enero de 2023, la Lei n.º 24-D/2022 no trae regla de transición: si el límite los alcanza es cuestión de interpretación (Código Civil, art. 12.º), no de texto expreso.

Un depósito en dinero vale como prenda (penhor) (art. 666.º, n.º 2): quien lo guarda tiene que restituirlo cuando se extingue la obligación garantizada (art. 671.º, alínea c)), es decir, cuando el contrato termina y el inmueble se entrega sin deudas ni daños.

Nota (12-10-2026): está en discusión en la Asamblea de la República la Proposta de Lei n.º 103/XVII, que autoriza al Gobierno a revisar el régimen del arrendamiento, incluida la eliminación del límite de la fianza. Fue aprobada en general el 30-09-2026 y no es ley. Esta página se actualizará cuando haya texto publicado en el Diário da República.

Qué puede descontar el arrendador

Solo lo que garantiza la fianza: rentas pendientes y daños que superen «los deterioros inherentes a un uso prudente» (Código Civil, art. 1043.º, n.º 1). De los daños que le sean imputables responde el inquilino (art. 1044.º); las pequeñas reparaciones a su cargo deben estar hechas antes de la entrega (art. 1073.º, n.º 2).

El desgaste normal —paredes que amarillean, suelo que se raya con el uso, electrodomésticos que envejecen— no es daño y no se descuenta.

El punto decisivo es la prueba del estado a la entrada. El contrato debe llevar anexo un documento que describa el estado del inmueble (Decreto-Lei n.º 160/2006, art. 3.º, n.º 2). Sin él, se presume que recibiste el inmueble en buen estado (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2), y te corresponde a ti probar lo contrario.

Plazo de devolución: la ley no fija ninguno

Ni el Código Civil ni el régimen del arrendamiento (Lei n.º 6/2006) fijan un plazo para devolver la fianza. Vale la regla general: sin plazo, el acreedor puede exigir el cumplimiento en cualquier momento (art. 777.º, n.º 1).

Por eso la fecha que cuenta no es el fin del contrato, sino el día en que el arrendador recibe tu solicitud: solo desde entonces está en mora (art. 805.º, n.º 1) y debe intereses legales, hoy del 4 % anual (art. 806.º; Portaria n.º 291/2003).

Si el importe está en discusión —el arrendador alega daños, el inquilino lo impugna— no hay mora mientras no se determine la cantidad, salvo que la demora sea culpa del arrendador (art. 805.º, n.º 3).

Una solicitud hecha antes de entregar las llaves no hace correr la mora desde esa fecha: la fianza solo es exigible después de devolver el inmueble (art. 1038.º, alínea i)); en ese caso cuenta la fecha de entrega.

Cómo exigirla

La ley no impone una forma para esta solicitud: la carta certificada con acuse de recibo es obligatoria para denuncias, actualizaciones de renta y obras (Lei n.º 6/2006, art. 9.º, n.º 1), no para la fianza. Pero es la prueba más sencilla de que la solicitud fue recibida, y la fecha de recepción es la que hace correr la mora.

Qué debe constar: identificación del contrato y del inmueble, fecha de entrega de las llaves, importe de la fianza e importe exigido, IBAN, plazo para pagar y la referencia a los arts. 1076.º, 777.º e 805.º del Código Civil. Adjunta copia del comprobante de pago de la fianza y del documento del estado a la entrada, si existe.

Envíala a la dirección del arrendador que figura en el contrato (Lei n.º 6/2006, art. 9.º, n.º 3). Guarda el resguardo y el acuse de recibo.

Dónde reclamar si no la devuelve

Hasta 15 000 €, el camino más ligero es el Julgado de Paz (juzgado de paz): tiene competencia para las acciones relativas al arrendamiento urbano, salvo desahucios (Lei n.º 78/2001, arts. 8.º e 9.º, n.º 1, alínea g)). Puedes presentar la demanda por escrito o de palabra (art. 43.º), no necesitas abogado (art. 38.º) y el proceso empieza con mediación; el acuerdo homologado vale como sentencia (art. 56.º). Eliges entre el juzgado del lugar del inmueble y el del domicilio del arrendador (art. 12.º).

Costas: 70 € a cargo de la parte vencida; si hay acuerdo en la mediación, 25 € por cada parte (Portaria n.º 342/2019, verificada el 12-10-2026).

Atención a un detalle: si el contrato es un formulario tipo, es decir, un contrato de adesão, el Julgado de Paz no es competente para reclamaciones de dinero que deriven de él (art. 9.º, n.º 1, alínea a)). En ese caso quedan el tribunal judicial o el procedimiento de injunção (procedimiento monitorio) (Decreto-Lei n.º 269/98).

La presentación de la demanda interrumpe la prescripción (art. 43.º, n.º 8). El plazo general de prescripción es de veinte años (Código Civil, art. 309.º); aun así, no dejes que la solicitud se alargue: la prueba desaparece mucho antes.

Errores que cuestan la fianza

• Entregar las llaves sin dejar constancia: sin fecha de entrega, no hay punto de partida para la solicitud.
• No fotografiar el inmueble al salir y, peor aún, no tener el documento del estado a la entrada (art. 1043.º, n.º 2).
• Pedirla «cuando puedas» por mensaje y esperar meses: sin solicitud con fecha de recepción no hay mora ni intereses.
• Aceptar descuentos por desgaste normal: paredes, suelo y electrodomésticos envejecen con el uso, y eso no es daño.
• Dejar la última renta sin pagar «para compensar con la fianza»: la fianza no sustituye a la renta, y el retraso trae una indemnización del 20 % (art. 1041.º).