Залог (caução) при аренде: что говорит закон и как его вернуть

Что такое залог и каков лимит

Залог — это обеспечение, которое арендатор вносит в гарантию исполнения договора: арендной платы и состояния жилья. С 1 января 2023 года он не может превышать двух арендных плат (Código Civil, art. 1076.º, n.º 2, в редакции Lei n.º 24-D/2022). Предоплата аренды — это другое, она ограничена двумя месяцами (art. 1076.º, n.º 1).

До 2023 года закон допускал обеспечение «любым из предусмотренных законом способов» без ограничения суммы. Для договоров, заключённых до 1 января 2023 года, Lei n.º 24-D/2022 переходного правила не содержит: распространяется ли на них лимит — вопрос толкования (Código Civil, art. 12.º), а не прямого текста.

Денежный депозит считается обеспечением в форме penhor (art. 666.º, n.º 2): тот, кто его хранит, обязан вернуть его, когда обеспеченное обязательство прекращается (art. 671.º, alínea c)) — то есть когда договор закончился и жильё сдано без долгов и повреждений.

Примечание (12.10.2026): в Ассамблее Республики обсуждается Proposta de Lei n.º 103/XVII, которая уполномочивает Правительство пересмотреть режим аренды, включая отмену лимита залога. Она одобрена в первом чтении 30.09.2026 и законом не является. Эта страница будет обновлена, когда в Diário da República появится опубликованный текст.

Что арендодатель вправе удержать

Только то, что обеспечивает залог: задолженность по аренде и ущерб, выходящий за пределы «ухудшений, свойственных разумному использованию» (Código Civil, art. 1043.º, n.º 1). За повреждения, которые можно отнести на ваш счёт, отвечает арендатор (art. 1044.º); мелкий ремонт, лежащий на вас, нужно сделать до сдачи жилья (art. 1073.º, n.º 2).

Обычный износ — желтеющие стены, царапины на полу от использования, стареющая техника — ущербом не является и не удерживается.

Решающий момент — доказательство состояния жилья при въезде. К договору должен прилагаться документ, описывающий состояние жилья (Decreto-Lei n.º 160/2006, art. 3.º, n.º 2). Без него считается, что вы получили жильё в хорошем состоянии (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2) — и доказывать обратное придётся вам.

Срок возврата: в законе его нет

Ни Código Civil, ни режим аренды (Lei n.º 6/2006) не устанавливают срок возврата залога. Действует общее правило: если срока нет, кредитор может требовать исполнения в любое время (art. 777.º, n.º 1).

Поэтому значима не дата окончания договора, а день, когда арендодатель получил ваше требование: только с него он в просрочке (art. 805.º, n.º 1) и должен законные проценты, сейчас 4 % годовых (art. 806.º; Portaria n.º 291/2003).

Если сумма оспаривается — арендодатель заявляет ущерб, арендатор возражает — просрочки нет, пока сумма не определена, кроме случаев, когда задержка по вине арендодателя (art. 805.º, n.º 3).

Требование, поданное до возврата ключей, не запускает просрочку с этой даты: залог можно требовать только после возврата жилья (art. 1038.º, alínea i)); в таком случае считается дата возврата.

Как потребовать

Закон не предписывает форму этого требования: заказное письмо с уведомлением о вручении обязательно для расторжения, повышения арендной платы и работ (Lei n.º 6/2006, art. 9.º, n.º 1), но не для залога. Тем не менее это самое простое доказательство получения — а именно дата получения запускает просрочку.

Что указать: данные договора и жилья, дату возврата ключей, сумму залога и требуемую сумму, IBAN, срок оплаты и ссылку на arts. 1076.º, 777.º e 805.º Código Civil. Приложите копию подтверждения оплаты залога и документа о состоянии при въезде, если он есть.

Отправляйте по адресу арендодателя, указанному в договоре (Lei n.º 6/2006, art. 9.º, n.º 3). Сохраните квитанцию и уведомление о вручении.

Куда жаловаться, если не вернёт

До 15 000 € самый лёгкий путь — Julgado de Paz (мировой суд): он компетентен по искам, связанным с городской арендой, кроме выселения (Lei n.º 78/2001, arts. 8.º e 9.º, n.º 1, alínea g)). Заявление можно подать письменно или устно (art. 43.º), адвокат не нужен (art. 38.º), а процесс начинается с медиации; утверждённое соглашение имеет силу решения суда (art. 56.º). Вы выбираете между судом по месту жилья и судом по месту жительства арендодателя (art. 12.º).

Судебные сборы: 70 € с проигравшей стороны; при соглашении в медиации — по 25 € с каждой стороны (Portaria n.º 342/2019, проверено 12.10.2026).

Важная деталь: если договор — типовой формуляр, то есть contrato de adesão, Julgado de Paz не компетентен по денежным требованиям из него (art. 9.º, n.º 1, alínea a)). Тогда остаётся обычный суд или процедура injunção (упрощённое взыскание) (Decreto-Lei n.º 269/98).

Подача заявления прерывает давность (art. 43.º, n.º 8). Общий срок давности — двадцать лет (Código Civil, art. 309.º); тем не менее не затягивайте: доказательства исчезают гораздо раньше.

Ошибки, из-за которых теряют залог

• Сдать ключи без записи: нет даты сдачи — нет точки отсчёта для требования.
• Не сфотографировать жильё при выезде — и, хуже того, не иметь документа о состоянии при въезде (art. 1043.º, n.º 2).
• Попросить «когда получится» в сообщении и ждать месяцами: без требования с датой получения нет ни просрочки, ни процентов.
• Соглашаться на удержания за обычный износ: стены, пол и техника стареют от использования, и это не ущерб.
• Не платить последнюю аренду «чтобы зачесть из залога»: залог не заменяет арендную плату, а просрочка влечёт возмещение в размере 20 % (art. 1041.º).